Jakou fixaci zvolit, když sazby rostou

V srpnu 2026, kdy sazby hypoték rostou už pátý měsíc v řadě, je krátká fixace (1 až 3 roky) obvykle o něco levnější než dlouhá, ale nese riziko, že se za pár let budete refixovat za horších podmínek. Dlouhá fixace (5 až 10 let) stojí o něco víc, ale dá vám jistotu stejné splátky na delší dobu. Volba by měla vycházet hlavně z toho, jak jistá je vaše životní situace v horizontu let – ne jen z odhadu budoucích sazeb.

Co je fixace a co se děje na jejím konci

Fixace je doba, po kterou máte u hypotéky smluvně garantovanou neměnnou úrokovou sazbu, obvykle 1 až 10 let. Po jejím skončení vám banka pošle nabídku nové sazby na další období (refixace) – tu buď přijmete, nebo si vyjednáte lepší podmínky, případně s celým zůstatkem úvěru přejdete k jiné bance (refinancování). Podrobný postup, jak refixaci vyjednat a na co si dát pozor, popisujeme v článku o refixaci hypotéky. Mimo fixaci, tedy v období refixace, můžete hypotéku splatit i mimořádně bez sankce, což je jediný okamžik, kdy je změna banky nebo mimořádná splátka zcela zdarma.

Krátká vs. dlouhá fixace: sázka na budoucí vývoj sazeb

Volba délky fixace je v jádru sázka na to, jak se budou sazby vyvíjet:

• Krátká fixace (1–3 roky) se vyplatí, pokud čekáte, že sazby v příštích letech klesnou – po skončení fixace byste se pak refixovali levněji. Nevýhodou je nejistota: pokud sazby naopak vzrostou, splátka se vám po refixaci zvýší.
• Dlouhá fixace (5–10 let) se vyplatí, pokud čekáte růst sazeb nebo hlavně chcete jistotu – po celou dobu fixace platíte stejnou splátku bez ohledu na to, co se na trhu děje. Cenou za tuto jistotu je obvykle o něco vyšší úroková sazba na vstupu a menší flexibilita, pokud byste chtěli dřív mimořádně splatit nebo prodat nemovitost.

Situace na trhu v srpnu 2026

Sazby hypoték v srpnu 2026 rostou už pátý měsíc v řadě a jsou nejvýš za poslední dva roky. Nabídkové sazby se pohybují kolem 5,4 % (Hypoindex), reálně sjednané hypotéky vycházejí níž, zhruba na 4,7–5 % – banky totiž bonitním klientům dávají individuální slevy. Právě proto uvidíte v reklamě jiné číslo než nakonec na smlouvě. Krátké fixace (1–3 roky) bývají aktuálně o něco levnější než dlouhé, orientačně o 0,1 až 0,2 procentního bodu. Trh přitom aktuálně nečeká jednoznačný pokles sazeb v nejbližší době, spíš stagnaci kolem současné úrovně nebo mírný další růst. To je jiná situace než v obdobích, kdy se čekal jasný pokles a krátká fixace byla jednoznačně výhodnější sázkou – v srpnu 2026 je rozhodování těsnější a míň jednoznačné.

Fixace a poplatek za předčasné splacení

Délka fixace má přímý dopad na to, kolik vás bude stát předčasné vystoupení z úvěru v jejím průběhu. Podle pravidel platných od září 2024 zaplatíte při předčasném splacení mimo výjimky náhradu nákladů 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně ale 1 % z jistiny. Čím delší fixaci zvolíte, tím déle vám tahle sazba běží, pokud byste potřebovali z úvěru vystoupit dřív. Bez poplatku můžete každý rok splatit mimořádně až 25 % jistiny, hypotéku splatit v plné výši při prodeji nemovitosti po víc než 2 letech od jejího nabytí, nebo při vypořádání společného jmění manželů. Kompletní přehled pravidel a výjimek najdete v článku o předčasném splacení hypotéky.

Kdy má životní situace vyhrát nad odhadem sazeb

Odhadovat budoucí vývoj sazeb je nejisté i pro profesionály – pro běžného žadatele proto často dává větší smysl řídit se vlastní životní situací, ne snahou trefit dno trhu. Kratší fixaci nebo fixaci s nižším poplatkem za předčasné splacení má smysl zvážit, pokud:

• plánujete nemovitost v horizontu pár let prodat,
• čekáte dědictví nebo jiný větší jednorázový příjem, kterým chcete hypotéku výrazně splatit,
• počítáte s pravidelnými mimořádnými splátkami nad rámec bezplatného limitu.

Naopak dlouhá fixace dává smysl, pokud chcete mít jistotu stejné splátky na roky dopředu a neplánujete v nejbližší době s úvěrem nijak zásadně hýbat.