Kolik si můžu půjčit, limity LTV, DTI a DSTI v praxi

Na vlastní bydlení si v srpnu 2026 můžete půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti, pokud je vám do 36 let, jinak obvykle 80 %. Kolik si skutečně půjčíte, ale rozhoduje hlavně vaše bonita a interní pravidla konkrétní banky – oficiální limity zadlužení vůči příjmu (DTI a DSTI) totiž ČNB v roce 2023 obecně deaktivovala. Výjimkou jsou od dubna 2026 investiční hypotéky na nemovitosti určené k pronájmu, kde platí nové přísnější stropy.

LTV: kolik procent hodnoty nemovitosti pokryje hypotéka

LTV (loan to value, poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti) určuje, jak velkou část kupní ceny musíte pokrýt z vlastních úspor. V srpnu 2026 platí:

Situace	Maximální LTV	Vlastní zdroje
Žadatel do 36 let, vlastní bydlení	90 %	alespoň 10 %
Žadatel nad 36 let, vlastní bydlení	80 %	alespoň 20 %
Investiční nemovitost (od 4/2026)	70 %	alespoň 30 %

Pokud vlastní zdroje nemáte, řešením může být kombinace s jiným úvěrem nebo zástava další nemovitosti – tomu se podrobněji věnujeme v článku o hypotéce bez vlastních zdrojů.

DTI a DSTI: co znamenají a jak se dnes používají

DTI (debt to income) srovnává celkovou výši vašich dluhů (včetně nové hypotéky) s vaším čistým ročním příjmem. Ukazuje, kolikanásobek ročního příjmu na vás dluhy celkem tvoří.

DSTI (debt service to income) srovnává měsíční splátky všech vašich úvěrů s vaším měsíčním čistým příjmem. Ukazuje, jak velkou část výplaty vám splátky každý měsíc „sežerou".

ČNB měla dříve pravomoc nastavovat pro tyto ukazatele závazné stropy (např. splátky maximálně kolem 45 % příjmu). Od poloviny roku 2023 ale tuto pravomoc nevyužívá a plošné limity DTI a DSTI jsou obecně deaktivované. To ale neznamená, že si banka nepohlídá, kolik uneseš – každá banka má vlastní interní scoring a metodiku, podle které posuzuje, kolik si u ní reálně půjčíte. V praxi se tak limity mezi bankami mohou lišit.

Novinka od dubna 2026: investiční hypotéky

Od 1. dubna 2026 platí zpřísněné doporučení ČNB pro hypotéky na investiční nemovitosti, tedy byty a domy pořizované za účelem pronájmu, typicky třetí a další nemovitost v portfoliu žadatele. Pro tyto úvěry ČNB doporučuje bankám dodržovat:

• LTV maximálně 70 % – nejméně 30 % kupní ceny musíte pokrýt z vlastních zdrojů,
• DTI maximálně 7 – celkové zadlužení nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu.

Jde o doporučení, nikoli o zákonem vynutitelný příkaz, banky se jím ale v praxi řídí velmi důsledně, protože ČNB jejich dodržování sleduje. Na hypotéky pro vlastní bydlení se tato zpřísněná pravidla nevztahují.

Co kromě limitů rozhoduje o výši úvěru

I když splníte limit LTV, banka vám nemusí půjčit tolik, kolik byste chtěli. Rozhoduje především:

• Bonita – výše a stabilita příjmu, typ pracovního poměru, u OSVČ i historie a výše daňového základu.
• Existující závazky – splátky jiných úvěrů, leasingů, kreditních karet i limity kontokorentu se počítají do vašeho zatížení.
• Životní minimum a rezerva – banka počítá, kolik vám po odečtení splátky a nákladů na domácnost zbyde na běžný život, a musí zůstat dostatečná rezerva.
• Počet osob v domácnosti – více vyživovaných osob znamená nižší disponibilní příjem, tedy i nižší schopnost splácet.

Co bonitu nejvíc snižuje – a na co lidé zapomínají

Řada žadatelů podceňuje, jak silně dokážou snížit maximální výši úvěru zdánlivě drobné produkty:

• Kreditní karty a kontokorent se počítají podle limitu, ne podle skutečného čerpání. I když kreditku vůbec nepoužíváte nebo kontokorent nečerpáte, banka do vašeho zatížení běžně započítá určité procento z celého limitu (v praxi typicky kolem 5 % limitu kreditní karty a 8,3 % limitu kontokorentu měsíčně). Kreditní karta s limitem 150 000 Kč tak může do výpočtu vstoupit částkou zhruba 7 500 Kč měsíčně, i kdyby na ní byl nulový zůstatek. Pokud plánujete žádat o hypotéku, vyplatí se nevyužívané karty a kontokorenty zrušit nebo si nechat snížit limit na nezbytné minimum.
• Leasing (typicky na auto) se počítá jako běžný úvěrový závazek a snižuje disponibilní příjem stejně jako splátka spotřebitelského úvěru.
• Závazky spolužadatele se sčítají se závazky hlavního žadatele. Vyšší společný příjem sice zvyšuje bonitu, ale současně se do výpočtu promítnou i všechny dluhy druhého žadatele – kreditky, leasingy i jiné úvěry.
• Ručení za cizí úvěr se u řady bank počítá jako vlastní závazek, i když ho fakticky nesplácíte vy, ale osoba, za kterou ručíte.

Než začnete hypotéku řešit, je proto užitečné udělat si soupis všech běžících závazků (i těch nevyužívaných) a zvážit, které z nich lze před podáním žádosti zrušit nebo omezit.

Modelový příklad: kolik dostane rodina, kolik jednotlivec

Rodina se dvěma dětmi má společný čistý měsíční příjem 65 000 Kč. Po odečtení nákladů na bydlení, životní minimum obou dospělých i dětí a běžné výdaje jí bance vychází disponibilní částka, ze které je ochotna akceptovat splátku hypotéky zhruba 18 000–20 000 Kč měsíčně. Při aktuálních úrokových sazbách kolem 4,7–5 % a splatnosti 30 let to odpovídá přibližné výši úvěru v řádu 3–3,3 milionu Kč.

Jednotlivec bez závazků s čistým měsíčním příjmem 40 000 Kč má nižší fixní náklady na domácnost (jedna osoba místo čtyř), ale zároveň nižší celkový příjem. Po odečtení životního minima a rezervy mu bance obvykle vychází akceptovatelná splátka v řádu 13 000–15 000 Kč měsíčně, což při stejné sazbě a splatnosti 30 let odpovídá orientačně úvěru kolem 2,2–2,5 milionu Kč.

V obou případech jde jen o orientační ilustraci, ne o příslib – konkrétní částka se bance od banky liší a záleží na všech výše popsaných faktorech, včetně toho, zda žadatel má nebo nemá nevyužité kreditní karty či jiné závazky.