Končí vám fixace? Refixace hypotéky krok za krokem

Refixace znamená, že po konci fixačního období zůstáváte u stávající banky a jen se vám nastaví nová úroková sazba na další období – banka vám ji obvykle pošle sama, nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Rok 2026 je jednou z největších refixačních vln posledních let, protože končí fixace desítkám a stovkám tisíc hypoték sjednaných za nízkých covidových sazeb kolem 2 %. Nová sazba dnes bývá výrazně vyšší, a tak se řadě domácností splátka citelně zvedne.

Refixace, nebo refinancování – v čem je rozdíl

• Refixace = zůstáváte u stejné banky, mění se jen úroková sazba (a případně délka fixace) na další období. Administrativně jednoduché, banka vám pošle nabídku sama.
• Refinancování = převedete zbývající dluh k jiné bance, která ho splatí té původní a poskytne vám nový úvěr za svých podmínek. Vyžaduje víc papírování (nové posouzení bonity, znalecký odhad, zástavní právo), ale umožňuje porovnat nabídky napříč trhem – a často se tak dá vyjednat lepší sazba než u refixace na automatickou nabídku vlastní banky.

Obě možnosti se dají použít i jako páka: nabídku k refinancování od jiné banky lze použít k vyjednání lepší sazby u té stávající.

Časová osa: kdy co řešit

Banka vám ze zákona musí poslat nabídku nové sazby nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Od doručení nabídky ale často máte na rozhodnutí jen několik týdnů, a pokud chcete porovnat trh nebo přejít k jiné bance, tři měsíce je málo. Doporučuje se proto začít s přípravou 6 až 12 měsíců předem:

1. 6–12 měsíců předem – zjistěte si aktuální sazby na trhu, promyslete, jestli chcete zůstat, nebo refinancovat, případně poptejte nabídky od více bank.
2. Cca 3 měsíce předem – dorazí oficiální nabídka od vaší banky. Nejde o finální podmínku – dá se vyjednávat, zvlášť pokud máte v ruce konkurenční nabídku.
3. Před koncem fixace – rozhodnete se: přijmout nabídku banky, dojednat lepší podmínky, nebo podat žádost o refinancování jinam (počítejte s časem na zpracování žádosti u nové banky).

Proč je rok 2026 výjimečný

Podle dat České národní banky končí v letech 2026–2027 fixace u hypoték v objemu zhruba 960 miliard korun, což představuje asi 49 % všech úvěrů na bydlení v Česku. Většina se týká hypoték sjednaných v roce 2021 za mimořádně nízkých sazeb kolem 2,1–2,8 %, ale dotýká se i úvěrů z let 2023 a 2024. U hypoték, kterým aktuálně končí fixace, je průměrná zůstatková sazba kolem 3,3 %.

Nové sazby jsou v srpnu 2026 podstatně vyšší. V srpnu 2026 se nabídkové sazby pohybují kolem 5,4 % (Hypoindex), reálně sjednané hypotéky vycházejí níž, zhruba na 4,7–5 % – banky totiž bonitním klientům dávají individuální slevy. Pro domácnost, která fixovala kolem 2,5 %, to v obou případech znamená citelný skok ve splátce.

Modelový příklad: Zůstatek hypotéky 3 000 000 Kč, zbývá 20 let splácení. Při původní sazbě 2,5 % byla splátka přibližně 15 900 Kč měsíčně. Při refixaci na sazbu kolem 5 % vzroste splátka na přibližně 19 800 Kč – nárůst o zhruba 3 900 Kč měsíčně. Při sazbě blíže k současným nabídkovým 5,4 % je nárůst ještě o něco vyšší.

Co dělat, když splátka výrazně vzroste

Pokud vám nová splátka nesedí do rozpočtu, existuje několik cest, jak dopad zmírnit – každá má svoje kompromisy:

• Prodloužení splatnosti – rozložením zbývajícího dluhu na delší dobu splátka klesne, ale celkově zaplatíte na úrocích víc. Vhodné jako dočasné řešení, ne automatická volba.
• Mimořádná splátka před refixací – pokud máte našetřeno, snížením jistiny před nastavením nové sazby snížíte i budoucí splátku. Řada bank umožňuje mimořádnou splátku bez poplatku právě v období kolem konce fixace (ověřte si to u konkrétní smlouvy).
• Změna banky (refinancování) – pokud jiná banka nabízí lepší sazbu, může se vyplatit přejít, i s ohledem na náklady spojené s převodem (znalecký odhad, poplatky za vedení účtu apod.).
• Vyjednávání se stávající bankou – banky se snaží klienty udržet a nabídka poslaná automaticky nemusí být finální; s konkurenční nabídkou v ruce se dá často dosáhnout lepší sazby.

Pozor na režim poplatků za předčasné splacení

Pokud jste novou fixaci sjednali po září 2024 (kdy začala platit novela zákona o spotřebitelském úvěru), platí pro předčasné splacení nová pravidla: banka smí účtovat maximálně 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem však nejvýše 1 %. Bez poplatku navíc můžete kdykoliv splatit až 25 % jistiny ročně, celou hypotéku při prodeji nemovitosti (po uplynutí dvou let od uzavření smlouvy) nebo v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů. Starší smlouvy sjednané před touto novelou se řídí podmínkami platnými v době podpisu – u nich může být poplatková struktura jiná, ověřte si to ve své smlouvě.