Hypotéka bez vlastních zdrojů: jde to?

Stoprocentní hypotéka, tedy úvěr na celou hodnotu nemovitosti bez vlastních úspor, dnes v praxi neexistuje – Česká národní banka bankám doporučuje maximální poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) 90 % pro žadatele do 36 let na vlastní bydlení, jinak 80 %. Chybějící vlastní zdroje ale řešit jde: dozajištěním další nemovitostí, kombinací s dalším úvěrem, darem od rodiny nebo takzvanou americkou hypotékou. Každá z cest má svou cenu i rizika, která je dobré znát předem.

Co je LTV a proč brání stoprocentní hypotéce

LTV (loan to value) je poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, kterou určuje odhadce. Pokud nemovitost stojí 5 000 000 Kč a banka půjčí 4 500 000 Kč, LTV je 90 %. ČNB bankám doporučuje, aby úvěry s LTV nad 90 % poskytovaly jen výjimečně a v omezeném objemu; naprostá většina bank se tímto doporučením řídí i bez zákonné povinnosti, protože ho zohledňuje regulátor při dohledu. U žadatelů starších 36 let je horní hranice ještě nižší, obvykle 80 %. Zbytek kupní ceny – tedy typicky 10 až 20 % – musí kupující pokrýt z vlastních zdrojů nebo jinou cestou popsanou níže.

Cesta 1: Dozajištění další nemovitostí

Pokud vlastní zdroje chybí, banka může snížit efektivní LTV tím, že do zástavy vezme i další nemovitost – nejčastěji byt nebo dům rodičů. Tím se riziko banky rozloží na víc majetku a úvěr se dá sjednat i bez hotovosti na vstupu, často navíc za lepší úrokovou sazbu.

Tahle cesta má ale reálné riziko pro toho, kdo nemovitost dozajišťuje. Vlastník nemovitosti podepisuje souhlas se zástavním právem ve prospěch banky. Pokud dlužník přestane splácet, banka se může uspokojit i z dozajišťovací nemovitosti – v krajním případě ji nechá zpeněžit, i když majitel sám úvěr nepodepsal jako spoludlužník. Zástavu navíc nejde jen tak vymazat: banka s výmazem souhlasí obvykle až po splacení části úvěru nebo po refinancování. To může zkomplikovat pozdější prodej nemovitosti rodičů, dědické řízení nebo rodinné majetkové vyrovnání. Než se do dozajištění pustíte, měli byste si s dozajišťující osobou jasně vysvětlit, co přesně riskuje.

Cesta 2: Kombinace s dalším úvěrem

Chybějící část ceny lze dofinancovat úvěrem ze stavebního spoření nebo spotřebitelským úvěrem. Menší částky (typicky do zhruba 1 000 000 Kč) jde u stavebního spoření získat i bez zástavy nemovitosti, což zrychluje vyřízení.

Tahle kombinace má ale dopad na to, jak banka posuzuje vaši schopnost splácet. Součet splátek hypotéky a dalšího úvěru zvyšuje takzvané DSTI – podíl všech měsíčních splátek na čistém příjmu. I když ČNB formální limit DSTI aktuálně nevyžaduje, banky si ho v rámci vlastního posouzení bonity běžně hlídají a vyšší zatížení může snížit částku, kterou vám hypotéku vůbec schválí, nebo zhoršit nabízenou sazbu. Kolik si vůbec můžete půjčit, popisujeme podrobněji v článku o maximální výši hypotéky podle příjmu.

Cesta 3: Dar od rodiny

Nejjednodušší cestou bývá dar od rodičů nebo jiných příbuzných na pokrytí chybějících vlastních zdrojů. Banka obvykle žádá darovací smlouvu, která prokazuje původ peněz – bez ní by mohla peníze považovat za skrytý další úvěr a zahrnout ho do posouzení zadluženosti. Dar mezi příbuznými v přímé linii navíc není předmětem daně z příjmu.

Cesta 4: Americká hypotéka

Takzvaná americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti – peníze z ní lze použít prakticky na cokoli, tedy i jako doplněk vlastních zdrojů ke klasické hypotéce. Má ale nižší maximální LTV (obvykle do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti), kratší splatnost (do 20 let místo 30) a citelně vyšší úrok – v srpnu 2026 se sazby amerických hypoték pohybují zhruba o 1 až 2 procentní body výš než u klasické účelové hypotéky. Vyplatí se tedy spíš jako doplněk k menší chybějící částce než jako hlavní zdroj financování bydlení.

Proč je hypotéka s vysokým LTV dražší

Banka za vyšší LTV požaduje rizikovou přirážku k úrokové sazbě – čím míň vlastních zdrojů do koupě vkládáte, tím větší riziko banka nese, pokud by cena nemovitosti klesla nebo byste přestali splácet. V srpnu 2026 se přirážka za pásmo LTV 80–90 % pohybuje orientačně o 0,1 až 0,4 procentního bodu nad sazbou pro úvěry do 80 % LTV. Na hypotéce v řádu milionů korun to během let fixace znamená rozdíl v řádu desítek tisíc korun na úrocích. Podobně se dozajištění nebo kombinace úvěrů řeší i u hypotéky pro OSVČ, kde banky navíc jinak posuzují výši prokazatelného příjmu.