Hypotéka a rozvod: jak se vyvázat ze společného úvěru

Rozvod manželství sám o sobě dluh vůči bance nijak nedělí – dokud banka nerozhodne jinak, zůstáváte oba dlužníky celého úvěru, ať už se u soudu nebo mezi sebou dohodnete na čemkoli. Ze společné hypotéky se lze vyvázat třemi cestami: prodejem nemovitosti a rozdělením výtěžku, převzetím úvěru jedním z manželů se souhlasem banky, nebo refinancováním na jednoho z nich.

Rozvod dluh nedělí – to musí udělat banka

Hodně lidí si mylně myslí, že jakmile soud rozhodne o rozvodu a o vypořádání společného jmění manželů (SJM), automaticky se tím vyřeší i to, kdo dluží bance. Není to tak. Dohoda o vypořádání majetku mezi manžely, byť potvrzená soudem, nemá vůči bance žádnou závaznost. Banka je samostatná smluvní strana a jediná, kdo může jednoho z dlužníků z úvěru skutečně vyvázat.

To znamená, že i když se v rámci rozvodu dohodnete, že nemovitost i splácení hypotéky přebírá jeden z vás, druhý zůstává vůči bance spoludlužníkem dál – a to až do chvíle, kdy banka písemně potvrdí jeho vyvázání, případně dokud se úvěr nesplatí nebo nerefinancuje. Pokud by ten, kdo měl podle dohody splácet, přestal platit, banka se může obrátit i na druhého z bývalých manželů, přestože podle rozvodové dohody „už s tím nemá nic společného".

Tři cesty, jak se ze společné hypotéky vyvázat

1. Prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku. Nejjednodušší řešení z pohledu banky – z výtěžku prodeje se doplatí zbývající dluh a zbytek si rozdělíte podle dohody nebo podle rozhodnutí soudu. Oba jste vyvázáni současně, protože úvěr zanikne splacením.

2. Převzetí úvěru jedním z manželů. Ten, kdo si chce nemovitost i hypotéku ponechat, musí bance doložit, že na splácení má sám dostatečnou bonitu – tedy dostatečný vlastní příjem. Do příjmu se přitom počítá i výživné, které od druhého z bývalých manželů dostává. Pokud bonita nestačí, banka může požadovat, aby k úvěru přistoupil jiný spoludlužník (nový partner, rodič), protože bez dostatečného příjmu druhého z manželů nevyváže.

3. Refinancování na jednoho z manželů. Pokud stávající banka převzetí úvěru neschválí nebo se to jinak nevyplatí, lze zkusit hypotéku refinancovat u jiné banky výhradně na jméno toho, kdo si nemovitost ponechává. Nová banka opět prověřuje bonitu žadatele samostatně.

Ve všech třech případech platí totéž: banka posuzuje bonitu nově a nezávisle na tom, jak jste se dohodli mezi sebou. Bez jejího souhlasu se závazku nikdo nezbaví.

Vypořádání SJM: dohoda vs. soud

Vypořádání společného jmění manželů lze řešit dvěma způsoby – dohodou mezi manžely (rychlejší a levnější, pokud se na rozdělení majetku shodnete) nebo soudní cestou, pokud se nedohodnete. V obou případech ale platí, že vypořádání SJM řeší vztah mezi manžely navzájem, ne vztah vůči bance. Proto je potřeba oba kroky – vypořádání majetku a jednání s bankou o vyvázání ze závazku – vnímat jako dvě oddělené věci, které je potřeba vyřešit obě, ne jen tu první.

Předčasné splacení při vypořádání SJM: bez poplatku

Podle novely zákona o spotřebitelském úvěru platné od září 2024 máte právo na bezplatné předčasné splacení hypotéky mimo jiné právě v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů po rozvodu. To znamená, že pokud se v rámci vypořádání SJM rozhodnete hypotéku předčasně doplatit – ať už z výtěžku prodeje nemovitosti, nebo jinými prostředky – banka vám za to nesmí účtovat sankci, na kterou by jinak měla nárok.

Mimo tuhle výjimku (a další, jako je prodej zastavené nemovitosti po uplynutí 24 měsíců od podpisu smlouvy) může banka při předčasném splacení účtovat poplatek do výše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z jistiny. Nová pravidla platí pro smlouvy uzavřené po září 2024 a pro starší smlouvy od okamžiku, kdy u nich dojde k nové fixaci.

Pozor na vinkulované životní pojištění

Pokud máte k hypotéce sjednané životní pojištění vinkulované ve prospěch banky (tedy pojistné plnění by v případě pojistné události šlo primárně na doplacení úvěru), rozvod a změna v osobě dlužníka znamená, že je potřeba vinkulaci i pojistnou smlouvu aktualizovat. Pojištění bylo pravděpodobně nastavené na oba manžele nebo jen na jednoho jako pojistníka – při převzetí úvěru jedním z vás je nutné ověřit, zda pojistka odpovídá nové situaci a nové výši dluhu, jinak může krytí sedět na starou situaci, která už neplatí.

Praktický tip: vyplacení podílu lze zahrnout do nového úvěru

Pokud si nemovitost ponecháváte vy a musíte druhému z manželů vyplatit jeho podíl na hodnotě nemovitosti, tuhle částku lze často zahrnout přímo do nového úvěru (ať už jde o navýšení stávající hypotéky, nebo o refinancování s vyšší jistinou). Nemusíte tak nutně shánět hotovost na vyplacení podílu zvlášť – banka to při posuzování bonity zohlední jako součást celkové půjčované částky.